“CÓdigo de ordenamiento urbano y edificacióN”



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VIII – ACTIVIDAD URBANÍSTICA PLANEAMIENTO URBANO

CÓDIGO DE ORDENAMIENTO URBANO Y EDIFICACIÓN”
ORDENANZA Nº 796 (8/03/1.982)
Art. 1º: Apruébase el Código de Ordenamiento Urbano y Edificación, cuyo texto y documentación anexa se acompaña y que forma parte de la presente Ordenanza.
Art. 2º: El Código de Ordenamiento Urbano y Edificación entrará en vigencia a partir del 15 de marzo de 1982.
Art. 3: Las documentaciones técnicas que obtengan de la Dirección de Arquitectura y Urbanismo la visación previa sin observaciones, hasta el 31 de diciembre del corriente año inclusive, podrán regirse por las disposiciones que estaban en vigencia antes de la sanción de la presente ordenanza. (c/t. Ordenanza Nº 816)
Art. 4º: Derógase toda otra disposición que se oponga a la presente Ordenanza.

INTRODUCCIÓN

Antecedentes


Las ciudades de Santiago del Estero y La Banda constituyen un conurbano que si bien, está separado por un límite físico (río Dulce), conforma un importante asentamiento comunicado por una red vial de cierta magnitud.

Al comienzo de los estudios se tomó este agrupamiento como un único núcleo que no debe ser tratado en forma separada. Se efectuaron relevamientos de todo el sector tratando de insertar este complejo en una amplia región. Este hecho tropezó con graves dificultades de concreción por la vastedad de problemas que involucran y fundamentalmente por la carencia de una autoridad única no prevista en la organización nacional.

En este sentido se consideró la posibilidad de sectorizar algunos subproyectos y solucionarlos en forma conjunta, sobre todo aquellos que hacen a la comunicación vial y al tratamiento de las zonas que bordean el límite de las dos ciudades, además de enfatizar la importancia de la protección ambiental.

A partir de allí, se comprobó como más fecunda la acción que legisle el desarrollo urbano y edilicio de Santiago del Estero, ya que no se podía dilatar más la puesta en vigencia de normas que regulen estos aspectos.

Con este criterio se efectuaron los estudios que sucintamente se exponen a continuación:

Cuadro de situaciones


La ciudad de Santiago del Estero se caracteriza fundamentalmente por mostrar un crecimiento espontáneo, produciéndose en muchos casos superposición de situaciones incompatibles y asentamientos de fuertes núcleos habitacionales en sectores no aptos para ello.

Esto acompañado por la expansión del área amanzanada produce como resultante una baja densidad de población y una marcada discontinuidad en la trama urbana.

Esto significa que la prestación de servicios se encarece en forma desmesurada y resulta muy difícil planificarla.

La red de tránsito vehicular, a pesar de su extensión, no constituye una solución adecuada para la circulación de vehículos automotores, fundamentalmente por la discontinuidad de sus itinerarios. A esto se le suma la escasez de estacionamiento que provoca serios problemas en el área más requerida vehicularmente, o sea en el sector centro.

En cuanto a los espacios verdes de grandes dimensiones puede aseverarse que no son suficientes sobre todo si se tiene en cuenta que el Parque Aguirre, pulmón de la ciudad, ocupa un lugar marginal, aumentando cada vez más la distancia con los otros sectores.

Respecto al sector céntrico puede afirmarse que posee un 70 % de edificación obsoleta, agravado esto por una baja densidad de población.

Sus veredas y calzadas angostas dificultan la circulación vial y peatonal, la posibilidad de efectuar el necesario arbolado urbano y el tendido subterráneo de toda la infraestructura.

Esta área experimenta un retraso en cuanto a la calidad de la edificación debido a la localización de ciertas funciones incompatibles (mercado Armonía) que la deteriora.

Todo esto hace que la ciudad manifieste un crecimiento desequilibrado en sus distintas zonas, agravado aún más por ciertas barreras naturales o artificiales que son prácticamente imposibles de eliminar.

Ante este cuadro, detectado luego de haber efectuado un relevamiento, se fijaron objetivos fundamentales tendientes a regular el desarrollo de la trama urbana teniendo en cuenta las posibilidades reales para su concreción.


Objetivos - Medios


Con el fin de efectuar correcciones profundas a los problemas descriptos y luego de haber formulado el diagnóstico y la correspondiente prognosis de esta situación, se elaboró el conjunto de objetivos que culminarían en dos acciones concretas:

1º) La elaboración de los planes de trabajo que debe cumplir el Municipio tratando de dirigir los recursos a solucionar los problemas fundamentales.

2º) La formulación del conjunto de normas que orienten el desarrollo de la ciudad, que sea coherente con el plan general y que permita las mínimas condiciones de funcionamiento y habitabilidad de cada sector, nucleando actividades compatibles, garantizando un buen equipamiento en materia de espacios verdes, recreación, accesibilidad, etc.

Todo está profundamente ligado al concepto de protección del recurso de la tierra urbana, saneamiento ambiental y a un aprovechamiento racional de la infraestructura.

Esta idea central es concordante con los siguientes tópicos:

a) Orientar el desarrollo de la ciudad dentro de una clara estructura física, que determine la distribución de la edificación, regulando su densidad de acuerdo al carácter y funciones de cada zona.

b) Garantizar los requerimientos ambientales vinculados con la iluminación, ventilación, asoleamiento, acústica, privacidad, protección ambiental, visuales y ángulo de visión del cielo de todos los espacios habitables.

c) Regular la intensidad del uso de las parcelas y determinar el área de superficie libre alrededor de los edificios, en caso de que sea necesario.

d) Regular la forma de subdivisión de la tierra en parcelas óptimas, tendiendo a una utilización equilibrada de la misma (Factor F.0.T. y F.O.S.).

e) Proteger el carácter y la estabilidad de las áreas de residencia, equipamiento y comercio, prohibiendo usos y edificios Incompatibles con el carácter de cada zona y controlar ampliaciones o remodelaciones de edificios existentes, cuyos usos alteren lo requerido para cada área.

f) Promover un sistema vial jerarquizado, con una perfecta caracterización de las distintas vías, garantizando la fluidez del tránsito sobre las arterias de circulación, regulando el uso de la tierra sobre sus bordes, incluyendo estacionamientos y control de los movimientos de carga y descarga, y facilitando la apertura de nuevas vías con el fin de mejorar las condiciones del transporte público y privado.

g) Reactivar ciertos sectores postergados de la ciudad, mediante planes y hormas especiales.

h) Recuperar sectores importantes de la ciudad como por ejemplo aquellos afectados por la extracción de tierras para tabiques, etc.

i) Atender a la estética urbana, fijando líneas de edificación en zonas especiales, etc.

j) Preservar los ámbitos y edificios de valor histórico, tradicional o arquitectónico,

Salvaguardando y respetando sus características.

k) Controlar el mantenimiento de niveles de calidad ambiental, acordes con las exigencias de la salud, seguridad y bienestar de la población, especialmente en lo relativo a la emisión de gases o afluentes tóxicos en las zonas industriales.

1) La creación de un sistema metropolitano de parques (Santiago - La Banda) estableciendo una adecuada relación de espacio verde por habitante, teniendo en cuenta la población actual y su crecimiento previsible.

m) Regular el fraccionamiento y usos de tierras adyacentes a los ejidos estableciendo con claridad sus destinos.

Tanto los puntos 1) como 2) tienden a fijar una coherente política del uso del suelo, orientando el crecimiento de la ciudad.

Es por eso que se considera de vital importancia poner en vigencia un Código de Ordenamiento Urbano y Edificación, que posibilite reemplazar algunas de las disposiciones existentes que son obsoletas por otras que respondan a las reales necesidades de crecimiento de nuestra ciudad.

Durante la elaboración de los estudios preliminares a este Código, y a medida que las circunstancias urbanas y de orden económico lo permitían, fueron poniéndose en vigencias algunas medidas de ordenamiento que ahora se incluyen en estas normas.

Ha sido el criterio de este grupo de trabajo posibilitar bajo todos los aspectos la renovación e incorporación de nuevas normas que vayan completando las aquí obrantes y permitan su permanente actualización.

Cabe destacar que una vez elaborado el anteproyecto del presente Código, fue puesto a consideración de diversas instituciones representativas (Consejo Profesional de la Ingeniería y Arquitectura, Sociedad Central de Arquitectos de Santiago del Estero, Asociación de Agrimensores, Cámara Argentina de la Construcción, Federación de Barrios, etc.), a fin de que emitan su opinión.


CAPÍTULO 1

Generalidades
1.1. Título y alcance

1.1.1. Título

Esta Ordenanza será reconocida y citada como el “Código de Planeamiento Urbano y Edificación”
1.1.2. Alcances

Las disposiciones de este Código alcanzan a los asuntos que se relacionan con la ocupación y uso del suelo, apertura de vías públicas, parcelamiento, mensuras, urbanizaciones, construcción, modificación, ampliación, demolición, reglamentación de la ocupación, uso y mantenimiento de los edificios; las que se aplicarán por igual a los edificios públicos y particulares en el espacio urbano comprendido en el ejido municipal de la ciudad de Santiago del Estero.

Lo precedente debe considerarse como enunciativo y no debe interpretarse como limitación a la aplicación de este Código o cualquier otro supuesto no previsto en el mismo.


1.2. Idioma nacional y sistema métrico decimal

Todos los documentos que se relacionan con el presente Código serán escritos en idioma nacional, salvo los tecnicismos sin equivalentes en nuestro idioma. Cuando se acompañan antecedentes o comprobantes de carácter indispensable redactados en idioma extranjero, vendrán con la respectiva traducción al Idioma nacional.

Esta obligación no comprende las publicaciones, manuscritos, etc., presentados a título informativo.

Asimismo, es obligatorio el uso del sistema métrico decimal para la consignación de medidas de longitud, área, volumen y fuerza.

1.3. Actualización del código

A los efectos de actualizar este Código reuniendo la experiencia administrativa y profesional relativa a la aplicación de sus disposiciones, la Dirección de Arquitectura y Urbanismo elevará el resultado de sus estudios a consideración del Departamento Ejecutivo.

Esta Dirección asesorará cada vez que le sea requerida sobre cualquier consulta relacionada con la aplicación e interpretación de este Código.

Toda modificación a determinados artículos del presente Código, se redactará íntegramente para reemplazar a los artículos sustituidos, respetando la ordenación del texto.

1.4. Definiciones



1.4.1. Condiciones

Las palabras y expresiones consignadas en este capítulo tendrán para los fines de este Código los significados que aquí se dan, aclarando que:

a) Los verbos usados en tiempo presente incluyen el futuro.

b) Las palabras de género masculino, incluyen el femenino y neutro. e) El número singular incluye el plural.

1.4.2. Lista de definiciones

- A -

ACERA: Espacio de la calle o de otra vía pública, junto a la Línea Municipal o de Edificación, destinado al tránsito de peatones.

ALERO: Elemento voladizo no transitable destinado exclusivamente para resguardo de vanos y muros.

ALTURA DE FACHADA: Medida vertical de la fachada tomada sobre la Línea Municipal a partir de la cota de la vereda.

AMPLIAR: Aumentar la superficie cubierta o el volumen de lo edificado.

ANTE-COCINA, ANTE-COMEDOR: Local unido o comunicado directamente a la cocina y cuyo uso depende de ésta.


- B -

BALCÓN: Elemento accesible y transitable, voladizo o no, techado o no, generalmente prolongación del entrepiso y limitado por un parapeto o baranda.

BASAMENTO: Parte del edificio construida sobre el nivel del terreno en que se asientan los volúmenes sobreelevados y retirados del mismo edificio.
- C -

CONDUCTO: Espacio dispuesto para conducir aire, gases, líquidos, materiales, o contener tuberías a través de uno o más pisos de un edificio, o que conecte una o más aberturas en pisos sucesivos, o pisos y techos.

COTA DE PREDIO: Cota del “Nivel Municipal” más el suplemento que resulta por la construcción de la acera en el punto medio de la L.M. que corresponde al frente del predio y teniendo en cuenta la pendiente establecida para la vereda en el presente Código.

CALLE: Espacio comprendido entre Líneas Municipales que pertenece al dominio público.


- D -

DESLINDE: Es el acto en cuya virtud se establece, mediante una mensura, la línea divisoria entre dos propiedades contiguas cuyos límites se encuentran confundidos.

DESLINDE ADMINISTRATIVO: Son los que se ejecutan para deslindar predios que son del dominio del Estado.

DIVISIÓN: Todo fraccionamiento de un predio ya mensurado sin apertura de calles públicas y que no modifique la estructura radical del loteo existente.

DIVISIÓN DE CONDOMINIO: Todos aquellos casos especiales en que el inmueble a fraccionar resulte de dos o más propietarios de acuerdo a escrituras públicas existentes y cuyo dominio figure en el Registro de la Propiedad a nombre de los mismos.

DIVISIÓN POR JUICIO SUCESORIO: Todos aquellos casos comprendidos dentro de las disposiciones del Código Civil (Derechos de la Herencia).

DESPENSA FAMILIAR: Local destinado, en las viviendas, a guardar los géneros alimenticios en cantidad proporcionada a las necesidades del consumo.

- E -

ENTREPISO: Estructura resistente horizontal.

ESTRUCTURA: Armazón o esqueleto y todo elemento resistente de un edificio.
- F -

FACTOR DE OCUPACIÓN DEL SUELO (F.O.S.): Porcentaje de la superficie total del terreno que se puede ocupar con los usos establecidos. Los factores de ocupación del suelo tienen carácter de máximos sin constituir valores fijos. El área de la envolvente de las proyecciones horizontales de todos los niveles del o de los edificios, no podrá exceder el porcentaje de la superficie total del terreno establecido para el uso de mayor F.O.S. El resto será destinado a espacio libre.

FACTOR DE OCUPACIÓN TOTAL (F.0.T.): Número que multiplicado por la superficie total de la parcela determina la superficie cubierta total edificable.

En el cómputo de la superficie total edificable a los efectos de la aplicación del F.0.T., no se incluirá la superficie cubierta y semicubierta ubicada por debajo del nivel municipal establecido para la parcela, destinada a satisfacer los requerimientos de estacionamiento, ni la de los locales destinados a instalaciones de servicios centrales tales como: Instalaciones complementarias de gas, electricidad, agua corriente, desagües cloacales y pluviales, calefacción y refrigeración central, sala de máquinas de ascensores y montacargas y artefactos para incineración, compactación o depósito transitorio de residuos. Asimismo no se computará la superficie de la planta baja libre.

El F.0.T. de la zona no será aplicable a edificaciones destinadas a garages comerciales que podrá sobrepasarlo, salvo en aquellos casos en que especialmente se indique lo contrario.
- G -

GALERIA: Corredor cubierto, abierto lateralmente.

GARAJE: Edificio o parte de él, cubierto, destinado a proteger vehículos de la intemperie.

- L -

LOTEO: Todo fraccionamiento de tierra, con el fin fundamental de crear nuevos núcleos urbanos o ampliar los ya existentes, con apertura de calles, avenidas o pasajes, con la creación de espacios verdes o espacios libres de utilidad pública o del dominio municipal y toda urbanización en general que se realice en las zonas resultantes en que se ha dividido el ejido a los fines expresados en este Código y tengan mensura aprobada.

LÍNEA DE EDIFICACION (L.E.): Línea señalada por la Municipalidad a los efectos de materializar las construcciones.

LÍNEA MUNICIPAL (L.M.): Línea que deslinda la propiedad privada de la vía pública actual o la línea señalada por la Municipalidad para las futuras vías públicas; sobre estas líneas estarán los accesos a los predios.

LOCAL: Cada una de las partes cubiertas cerradas en que se subdivide un edificio.

LOCAL HABITABLE: El que se ha destinado para propósitos normales de habitación, morada, trabajo o permanencia continuada de personas con exclusión de cuartos de baños, retretes, despensas, pasos, vestíbulos, depósitos y similares.

LUGAR PARA CARGA Y DESCARGA: Local o espacio descubierto de un predio donde los vehículos pueden entrar o salir y/o maniobrar para su carga o descarga, fuera de la vía pública.
- M -

MANZANA: Predio circundado por calles públicas.

MENSURA: Es la operación técnica que tiene por objeto la ubicación del Título sobre el terreno, expresada gráficamente en un plano, para comprobar si esa superficie poseída es la que Indica y determina el título.

MENSURA JUDICIAL: Operación técnica que se realiza de acuerdo a las disposiciones del Código Procesal, Civil y Comercial. En estas operaciones el municipio Interviene por ser el organismo técnico competente para asesorar a las autoridades judiciales.



- N -

NIVEL MUNICIPAL: Cota fijada por la Municipalidad para el nivel superior del cordón de vereda tomada, en el punto medio del frente del predio.


- 0 -

OFFICE: Ante-comedor, ante-cocina.

OCHAVA: Línea determinada según las normas de este Código para delimitar en las esquinas el encuentro de las dos L.M.
- P -

PALIER: Descanso o rellano a nivel de los pisos.

PISO: Espacio comprendido entre el nivel de un solado y el nivel del solado o techo siguiente sobrepuesto.

PLANO LÍMITE: Plano vertical que limita la altura permitida de cualquier punto del edificio.

PLAYA DE ESTACIONAMIENTO: Espacio cubierto o descubierto destinado exclusivamente para estacionar vehículos en tránsito.

PARCELAR: Señalar los lotes para el catastro.


- R -

RECONSTRUIR: Rehacer en el mismo sitio lo que antes estaba.

REFACCIONAR: Ejecutar obras de conservación.

REFORMAR: Alterar una edificación por supresión, agregación o reforma sin aumentar la superficie cubierta o el volumen edificado. Alterar una Instalación.


- S -

SEMISÓTANO: Piso que sobresale por lo menos la mitad de su altura del nivel de un patio o vereda.

SÓTANO: Piso situado bajo el nivel de vereda o que sobresale menos que un semisótano.

SUPERFICIE CUBIERTA: Total de la suma de las superficies parciales de locales, entrepisos, sección horizontal de los muros, más la suma de volados, balcones, galerías o similares, tomadas todas las plantas hasta las líneas divisorias laterales de la parcela. No se computarán los aleros menores de 0,30 m.

SUPERFICIE EDIFICABLE: Porción de la superficie de terreno de un predio, que puede ser ocupada por una construcción.
-T-

TABIQUE: Muro no apto para soportar cargas.

TOCADOR: Local auxiliar de aseo en el que sólo se admitirá el lavabo como instalación de salubridad.

TRANSFORMAR: Modificar mediante obras un edificio a fin de cambiar su uso o destino.


- U -

UNIFICACIÓN:

a) La unión de dos o más inmuebles bajo un único padrón.

b) Anexión a un inmueble de una fracción resultante de la división de otro predio colindante.

USO PERMITIDO: El que puede Implantarse en una zona según las prescripciones de este Código.
- V -

VESTÍBULO: Local de paso o conexión de otros de destino definido.

VÍA PÚBLICA: Espacio de cualquier naturaleza abierto al tránsito por la Municipalidad e Incorporado al dominio público: avenidas, calles, pasajes, plazas, parques u otros espacios libres.

1.5. Abreviaturas

L.M.: Línea Municipal.

Decr.: Decreto

Ord.: Ordenanza

D.E.: Departamento Ejecutivo

L.E.: Línea de Edificación

C.V.: Cordón vereda

E.V.: Espacio verde

CAPÍTULO 2

(c/t. Ordenanza Nº 2.015)



Tramitaciones administrativas
2.1. Tramitaciones
2.1.1. Trabajos que requieren presentación de documentación técnica y permiso de obra:

- Construir nuevos edificios;

- Ampliar, refaccionar o transformar lo ya construido;

- edificar fachada principal;

- Cambiar a modificar estructura de techos;

- Efectuar instalaciones mecánicas, eléctricas, técnicas o inflamables y ampliar, refaccionar o transformar las existentes;

- Construcción de instalaciones deportivas, culturales, religiosas, etc., que requieran ejecución de solados, muros, etc., aunque no se construya superficie cubierta alguna;

- Instalación de toldos, marquesinas o letreros que requieran estructuras resistentes;

- Abrir vías públicas, mensurar predios y/o modificar el estado parcelario.

Antes de la elaboración del proyecto de cualquiera de las obras, el técnico o profesional responsable de la misma, deberá requerir en la Direcci6n de Planeamiento y Desarrolla Urbano (ex Direcci6n de Arquitectura y Urbanismo) los datos catastrales, a fin de conocer las particulares restricciones al dominio que eventualmente pudieran afectar al predio (ensanche o rectificación de la vía pública, etc.) y cualquier otra disposición que afecte el sector. El técnico o profesional actuante deberá presentar una Declaancí6n Jurada en la que haga constar su total conocimiento de la presente Ordenanza.


2.1.2. Trabajos que requieran aviso de obra

El aviso de obra será suscripto por el propietario o profesional actuante detallando los trabajos a efectuar. La Dirección de Desarrollo Urbano podrá exigir, en caso de considerarlo necesario, la presentación de la documentación técnica correspondiente.

- Ejecutar o refaccionar cercas y veredas;

- Modificar el cord6n de la vereda;

- Limpiar o pintar fachadas principales;

- Renovación de Carpintería;

- Abrir o cerrar vanos en paredes que no sean las fachadas principales;

- Revocar o cambiar el revoque en cercas;

- Ejecutar solados;

- Ejecutar o cambiar revestimientos, revoques exteriores o trabajos similares;

- Cambiar el material de cubierta de techos;

- Ejecutar cielorrasos;

- Terraplenar y rellenar terrenos;

- Ejecutar modificaciones de poca importancia de las instalaciones mecánicas, eléctricas, térmicas e inflamables;

- Colocación de valla provisoria, andamios o acumular materiales de construcción sobre la vereda;

- Demoliciones totales y parciales;

- Otros trabajos de refacci6n de menor cuantía.
2.2. Disposiciones generales para las tramitaciones
2.2.1. Generalidades

No se admiten en documentación que deba presentarse, más leyendas, señales o impresiones que las ilustrativas del destino de la obra; ni más nombres y firmas que. los del propietario y profesionales que intervienen en la solicitud del permiso.

Los profesionales intervinientes deberán mencionar, al pie de su firma, mediante sello, la aclaración de su nombre, título habilitante y número de matrícula otorgada por el Consejo Profesional de la Ingeniería y la Arquitectura, o por el Colegio de Arquitectos de Santiago del Estero.
2.2.2. Documentos necesarios para la tramitación

- La tramitación de la aprobación de la Documentación Técnica consta de dos etapas:

A – VISACIÓN PREVIA

B – APROBACIÓN DEFINITIVA.


A - VISACIÓN PREVIA: Esta tiene carácter de consulta, se deberá presentar:
1 – PARA PLANO DE CONSTRUCCIÓN:

- Instrumento legal o copia simple que acredite la relación jurídica con el inmueble. En aquellos casos en que el interesado carezca de- ésa documentación debe manifestar, inserto en el plano, su calidad: tenedor, poseedor con ánimo de dominio u ocupante de cualquier naturaleza. Este recaudo es meramente Informativo y no valoratívo y su cumplimiento no acarreará denegatoria del trámite y de su aprobación definitiva, siempre y cuando la propiedad cuente con le. Nomenclatura catastral correspondiente;

- Dos (2) copias de planos;

- En los casos de proyectos de obras de arquitectura en las que el consumo de energía eléctrica indicado en la planilla correspondiente supere los 10 kw., se deberá requerir de Agua y Energía Eléctrica el Certificado de Factibilidad de suministro para el edificio a construir;

- Cuando el predio no se encuentre en zona de servicio por la red cloacal, se deberá presentar plano de instalación sanitario;

- La Direcci6n de Estudios y Proyectos, verificará y certificará los niveles de: Cordón de Vereda y línea Municipal;

- El incumplimiento de este trámite no habilita a iniciar ningún tipo de obra.
2 - PARA PLANOS DE MENSURA, DIVISIÓN, DIVISIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL, ETC.

- Fotocopia autenticada ante Escribano Público u original del título de propiedad;

- Dos (2) copias planos.
B - APROBACIÓN DEFINITIVA: se deberá presentar:
1 – PARA PLANO DE CONSTRUCCIÓN:

- Previa sin observaciones;

- Cuatro (4) juegos de copias de planos;

- Cumplir con la Ordenanza Impositiva en vigencia;

- Cumplimiento con la Ley Nº 4.683 del Consejo Profesional de la Ingeniería y la Arquitectura o con la Ley Nº 5.654 del Colegio de Arquitectos de Santiago del Estero;

- Cuando el predio no se encuentre en zona del radio servido por la Red Cloacal, deberá presentar plano de ínstalaci6n sanitaria;

- Libre deuda de la propiedad en trámite correspondiente a gravámenes municipales y al impuesto inmobiliario. Estos serán requeridos por única vez, en un solo trámite y en la etapa final del mismo.
2 – PLANO DE MENSURA, DIVISIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL, ETC.

- Previa sin observaciones;

- Fotocopia autenticada ante Escribano Público u original del título de propiedad inscripto en Catastro Municipal y Registro de la Propiedad;

- Un (1) original del plano confeccionado en tela;

- Libre deuda Municipal, por única vez en un solo trámite y en la etapa final del mismo;

- Cinco (5) juegos de copias de planos;

- Cumplimiento con la Ley Nº 4.683 del Consejo Profesional de la Ingeniería y la Arquitectura;

- Cumplir con la Ordenanza Impositiva en vigencia.

Para la tramitaci6n del Plano de Mensura y División en Propiedad Horizontal y prehorizontalidad es necesario la presentaci6n del plano de construcción o relevamiento aprobado.
2.2.3. Aviso de terminación de obra

Antes de comenzar la obra se deberá presentar en la Dirección Planeamiento y Desarrollo Urbano, el aviso correspondiente, además de, pedir la materialización para Línea Municipal (L.M.) en el terreno y la fijación del nive1 oficial en ésa línea y en la de cordón de vereda (C.V.).


2.2.4. Plano de construcción

Este plano se ejecutará con los siguientes elementos:

a) PLANTA BAJA: en escala 1:100, donde consta: ejes divisorios entre predios, Línea Municipal, Línea de Edificación, cordón de vereda, ochavas, dimensiones de terreno, niveles existentes o proyectados en vereda y sobre la Línea Municipal. Los locales deberán ser acotados y se designarán conforme a su destino.

Se consignarán los espesores de muros salientes. Además se acotarán Patios y áreas libres de edificación.

Se consignarán abertura conforme a la Planilla correspondiente.

b) PISOS ALTOS ENTREPISOS, SUBSUELOS, SÓTANOS: En escala 1:100 se dibujarán plantas tipos y variantes donde consten ejes divisorios entre Predios, línea de edificación y niveles.

Los locales deberán ser acotados y se designarán conforme a su destino.

Se consignarán los espesores de muros y salientes.

Además se acotarán patios y áreas libres de edificación.

Se consignarán aberturas conforme a la planilla Correspondiente.

c) PLANTAS, TECHOS Y AZOTEAS: En escala 1:100, se consignarán si existieran cajas de ascensores, salidas de escaleras, dependencias varias, etc., además los vacíos de patios y línea de escurrimiento de desagües pluviales o de desborde.

d) CORTES: se señalarán en las plantas con letras mayúsculas; en número de dos como mínimo, uno de ellos deberá pasar por la o por las fachadas. Deberán ser explicativos en escala 1:100, se acotará la altura de locales, aberturas y altura total.

Cada rasante de solados, azoteas, terrazas, chimeneas y demás detalles constructivos estarán acotados con respecto al plano de comparación de la cota del predio.

e) FACHADAS: las visibles desde la vía pública, dibujadas en geometral, escala 1:50 ó 1:100, optativo para el proyectista. Se indicarán el tratamiento arquitectónico, cornisas, balcones, molduras, otros salientes, construcciones auxiliares.

Los edificios en torre presentarán todas sus fachadas.

f) PLANTAS DE INSTALACIONES: Escala 1:100, se dibujarán de acuerdo a las normas técnicas vigentes.

g) PLANTAS DE ESTRUCTURA: Escala 1:100, se ejecutarán indicando todos los elementos componentes de la estructura.

h) PLANILLA DE ILUMINACIÓN Y VENTILACIÓN: se ejecutará según el siguiente detalle:




L O C A L

A B E R T U R A



DESIGNACIÓN


SUPERFICIE


DESIG.

ANCHO

ALTO


AREAS

OBSERV.


I.

V.

i) PLANILLAS DE ESTRUCTURA Se consignarán los datos resultante del cálculo.

j) Todas las plantas consignadas en el plano deberán tener la misma orientación.
2.2.5. Plano de relevamiento

Deberá ser fiel reflejo gráfico del edificio en las condiciones en que se encuentra.

Deberá contar con los siguientes elementos:

a) PLANTAS DE LOS DISTINTOS NIVELES: ídem al Plano de Construcción.

b) CORTE Y FACHADAS: ídem el Plano de Construcción.

c) PLANTA DE INSTALACIÓN ELÉCTRICA: se indicará ubicación de centros de luz, tomacorrientes, llaves, medidor, etc.

d) PLANILLA DE ILUMINACIÓN Y VENTILACIÓN.

e) Todas las plantas consignadas en el plano deberán tener la misma orientación.

Todo plano de relevamiento deberá acompañarse de un informe técnico al que podrá incorporarse o adjuntarse al mismo, que tendrá como finalidad formar parte de los antecedentes obrantes en la Dirección de Planeamiento y Desarrollo Urbano. Constará de:

- Estado general del edificio y antigüedad aproximada del mismo;

- Estado de Instalación eléctrica y si la misma funciona normalmente, indicando expresamente la existencia de sectores fuera de servicio, sectores de cortocircuitos, etc.

- Estado de la Instalación sanitaria, su funcionamiento, indicando expresamente si existen sectores fuera de servicio, etc.

Estado de la estructura en general indicando, si es posible, los materiales que la componen (hormig6n armado, metal, madera, etc.). Se informarán si se observan en los elementos estructurales horizontales, puntos de flechas o descensos o cualquier otro factor que pueda afectar la seguridad estructural.

En los muros de cerramiento se indicarán si se observan grietas o fisuras que pueden afectar las propiedades linderas o la estabilidad del edificio. También se indicará si existen asentamientos en los pisos Y éstos tienen o no relación con la anterior.

En general, se agregará toda otra información de carácter técnico que a simple vista puede indicar la necesidad de su corrección para asegurar le habitabilidad del mismo.
2.2.6. Plano de modificaciones y/o ampliaciones de obras

Deberán cumplir con las mismas exigencias que para los planos de construcción, indicando claramente la modificací6n y/o ampliación a efectuar.


2.2.7. Plano conforme a obra

En aquellos casos en que por razones de ejecución se produjesen ligeras variantes o pequeños aumentos de superficies, respecto del plano aprobado originalmente, antes de solicitar el Certificado Final de Obra se deberá presentar el Plano conforme a obra.

Se deberán cumplir con los mismos requisitos que para los planos de Relevamiento.
2.2.8. Plano de mensura

a) Croquis de Ubicación: Se detallará el predio en cuestión dentro de la manzana, medidas del mismo, distancias a ambas esquinas, nombre y anchos de las calles que delimitan la manzana.

b) Detalle de Mensura: Se indicarán ancho de calles, calzada y vereda, nomenclatura de vértices del polígono y distancias entre los mismos; ángulos internos de dicho polígono; linderos actuales, elementos físicos que materialicen el deslinde (muros, alambrados etc.); superficie cubierta (si hubiera) referenciándola al polígono de la mensura; rumbo aproximado con respecto al Norte de uno de los lados del polígono y escala.

c) Detalle de Título de Propiedad: Consignando: medidas lineales, angulares, linderos, el punto cardinal Norte y escala.

d) Planilla de Balance de Superficies:

e) Planilla de Coordenadas.


2.2.9. Plano de mensura y división

a) Croquis de ubicación: ídem plano de mensura.

b) Detalle de Mensura: ídem pleno de mensura.

c) Detalle de División: Se indicarán las fracciones en que se divide el predio original, se marcarán vértices, medidas lineales, angulares, nomenclatura de lotes; ancho de calles, calzada y vereda; linderos actuales, elementos físicos que materialicen el deslinde (muros, alambrados, etc.); superficie cubierta (si hubiera) referenciándola al polígono de la mensura; rumbo aproximado con respecto al Norte de uno de los lados del polígono y escala.

d) Detalle del Título de Propiedad: ídem Plano de mensura.

e) Planilla Balance de Superficies: Se consignarán superficie de Título; superficie total de mensura y superficie de los lotes resultantes de la división.

f) Planilla de Coordenadas.
2.2.10. Plano de mensura y unificación

Idem Al plano anterior, en el cual el detalle de unificación reemplaza al detalle de división.


2.2.11. Plano de mensura, división y anexión

Idem al plano anterior, indicando Detalle de División y Detalle de Anexión.


2.2.12. Plano de mensura y división en propiedad horizontal o división en prehorizontalidad

a) Croquis de ubicación: Idem Plano de Mensura.

b) Detalle de Mensura: Idem Plano de Mensura.

c) Detalle de Título de Propiedad: Idem Plano de Mensura.

d) Planta de cada un de los niveles o pisos, incluyendo terrazas, subsuelos, etc.

Se representarán en las mismas los elementos físicos (muros, tabiques etc.) que materialicen los ambientes.

Se indicará la línea de mensura y la línea entre superficies propias y comunes.

Se consignarán vértices de los polígonos, medidas lineales y angulares, se indicará en Planta Baja nombre y ancho de calle, calzada y vereda; linderos, rumbo aproximado con respecto al Norte de un lado del polígono; nomenclatura de la unidad funcional; enumeraci6n y designación de los ambientes que integran la construcción.

e) Planilla de Superficies: En la cual se consigne el total de las superficies comunes y propias.

f) Planilla de Porcentajes.

g) Planilla de Balances de Superficies: Entre Mensura y Título.
2. 2 .13. Ochavas

En todos los casos que sean necesarios se pedirá detalle de Ochavas.


2.2.14. Plano de loteo

El propietario que deseare efectuar un loteo, presentará la petición con los respectivos antecedentes en consulta ante la Direcci6n de Planeamiento y Desarrollo Urbano, para que ésta efectúe el estudio técnico reglamentario. El trámite se desarrollará de la siguiente manera:


A.- CONSULTA

A los fines de la consulta deberá presentar:

1 - Una (1) copia de plano de loteo donde consigne: croquis de ubicaci6n, con nombres de calles y linderos actuales, apertura de calles, ancho de las mismas, interconexiones, con Urbanizaciones vecinas, parcelamiento, rumbo aproximado con respecto al Norte y medidas generales de los loteos y espacios de uso público. Este plano deberá tener la carátula reglamentaria donde se aclara el carácter de consulta del mismo, nombre del o los propietarios razón social y datos catastrales. La escala será la conveniente para el caso y deberá estar firmado por un profesional habilitado.

2 - Fotocopia autenticada ente Escribano Público u original del título de propiedad.

3 - Certificado de factibilidad de conexión de agua (Dirección Provincial de Obras Sanitarias) y energía eléctrica (Agua y Energía), donde cada uno de los organismos que extienden el certificado deberán hacer constar los plazos en que esa factibilidad se concretará y la densidad de población que esa red sea capaz de servir.

4 - Certificado de "NO INUNDABILIDAD", otorgado por la Direcci6n de Estudios y Proyectos de la Municipalidad, donde hará constar que del predio donde se ubicará el loteo (con fines de radicación de unidades de vivienda), es factible la evacuación de las aguas pluviales superficiales.

5 - Certificado de factibilidad de servicios: (recolección de residuos, barrido y limpieza de calles, mantenimiento de espacios públicos, arbolado urbano, mantenimiento de calzada, mantenimiento de alumbrado público, prestación del servicio de transporte público de pasajeros), expedido por la Secretaría de Planeamiento, Obras y Servicios Públicos, en el que se hará constar que el Municipio está en condiciones de brindar los servicios básicos que se requieren para preservar la calidad de vida de la población en el nuevo asentamiento y su entorno. (c/t Ordenanza Nº 2.296).

6 - El estudio de esta presentación la efectuarán la Dirección General de Suelo Urbano a través de su Departamento de Catastro y la Dirección General de Planeamiento y Desarrollo Urbano, a través de sus Áreas de Desarrollo Urbano, Normativas y Uso de Suelo, tendiente a lograr un crecimiento coherente de la ciudad. (c/t Ordenanza Nº 2.296).


B – CERTIFICACIÓN DE CONVALIDACIÓN DE LOCALIZACIÓN

Este Certificado solo será expedido por la Dirección de Planeamiento y Desarrollo Urbano, si la CONSULTA es aprobada en todos sus puntos.


C - VISACIÓN PREVIA

Una vez obtenida la aprobación de la consulta, el interesado podrá iniciar el expediente de la Visación Previa, para lo cual deberá presentar:

1 - Solicitud del interesado, fijando domicilio del mismo o del representante legal autorizado, nombre y domicilio del profesional actuante.

2 - Consulta aprobada.

3 - Dos (2) Copias del Plano Definitivo del fraccionamiento que deberá contener los siguientes elementos: a) Plano de Ubicación: que abarque como mínimo, en forma actualizada, una zona de 500 metros de radio con respecto al inmueble a fraccionar en escala no inferior a 1:25.000, consignando nombre de calles y ubicación del Norte. b) Representación gráfica de mensura y amanzanamiento: consignar vértices que delimiten la mensura, manzanas, calles, elementos materializados y distancias entre los mismos. Indicar linderos actuales y su relación con las urbanizaciones vecinas, marcando la ubicación de las calles existentes con sus respectivos anchos. Nombres que correspondiere y anchos de calles proyectadas dentro del fraccionamiento. Ancho de calzada y vereda, rumbo aproximado con respecto al Norte del polígono de la mensura. Nomenclatura de manzana. Escala. c) Representación gráfica del loteo: se deberá ejecutar el trazado de los lotes, indicando: vértices, medidas lineales, angulares y superficie. Elementos materializados. Nomenclatura de calles, manzanas y lotes. El dibujo de las manzanas deberá hacerse de tal manera que su trazo se diferencie del correspondiente a los lotes. Indicar espacio público a donar al Municipio. Escalas. d) Detalle de Título de Propiedad: Se indicarán: medidas lineales, angulares, superficies, linderos, punto cardinal al Norte, calles y todo otro elemento que sirva para su correcta representación o interpretación. Escalas. e) Planilla Balance de Superficies entre Títulos y Mensura. f) Planilla de Superficie de 1a Mensura, Manzanas, y Calles. g) Planilla de Superficie de Manzanas y Lotes. h) Planilla de Ochavas: indicando los lotes que tienen Planilla de Coordenadas referente a Mensura Total y Manzanas. j) Debe indicarse en una nota que las superficies de calles y de utilidad pública, se donen sin cargo a la Municipalidad.

4 - Plano de la Red de distribución de energía eléctrica, aprobado por el organismo competente.

4 Bis – Plano de la red de alumbrado público aprobado por la Dirección de Electricidad y Alumbrado Público. (c/t Ordenanza Nº 2.296).

5 - Plano de la Red de distribución de agua, aprobado por el organismo competente.

6 - Plano de proyecto de arbolado urbano, aprobado por la Dirección de Parque y Paseos.

7 - Proyecto de mejoramiento de calzada, con plano de detalles de planimetría, altimetría, perfiles longitudinales del terreno natural y rasante proyectada, relacionando los mismos a puntos fijos acotados por la Municipalidad de la Capital y detalles constructivos, aprobados por la Dirección de Estudios y Proyectos.

8 - Proyecto y traza de colectores de desagüe, planos aprobados por la Dirección de Estudios y Proyectos de la Municipalidad de la Capital.

9 - Título inscripto en el Registro General de la Propiedad del Inmueble y Catastro Municipal (original o fotocopia auténtica de por Escribano Público).

10 - Libre deuda municipal.

11 - Cumplir con la Ley Nº 4.683, del Consejo Profesional de la Ingeniería y Arquitectura.

12 - Cumplir con la Ordenanza Impositiva en vigencia.

13 - Estado de dominio expedido por el Registro General de la Propiedad Inmueble.

14 - Acta de donación de calles y espacios públicos a favor del Municipio, con certificación de firmas por parte de Escribano Público.

15 - La aprobación de la visación previa no autoriza la venta ni escrituraci6n de los nuevos lotes.

Una vez cumplido con lo dispuesto por el Capítulo "Urbanizaciones y Loteos" con respecto a la obligatoriedad de la ejecución de la infraestructura básica, se procederá a presentar los siguientes documentos a fin de proceder a su aprobación definitiva.
D - APROBACIÓN DEFINITIVA

- Previa sin observaciones.

- Original del Plano confeccionado en tela transparente.

- Cinco (5) copias de planos.


2.2.15. Escalas

Todos los elementos de los planos deberán estar a escala. En todos los planos podrán utilizarse solamente las escalas que relacionan al 1 (uno) con 10, 15, 20, 25, 30, 50 y 75 o sus múltiplos.


2.2.16. Certificado de no inundabilidad

A los fines obtener el certificado “NO INUNDABILIDAD”, se deberá presentar ante la Dirección de Estudios y Proyectos:

a) Instrumento legal original o copia autenticada que acredite la relación jurídica con el inmueble.

b) Constancia por escrito donde autorice el acceso físico al lote a empleados de la Dirección de Estudios y Proyectos, a fin de efectuar constataciones técnicas.

c) Plano acotado y curvas de nivel donde se hará constar croquis ubicación, con nombre de las calles y linderos actuales del predio, vinculación a desagües pluviales (donde se indicarán las cotas de solera o intradós).

d) Cumplir con la Ley Nº 4.683, del Consejo Profesional de la Ingeniería y la Arquitectura.

e) Cumplir con la Ordenanza Impositiva en vigencia.

f) Constancia escrita del compromiso de que todas las obras de infraestructura que sean necesarias ejecutar para vincular los desagües del predio en cuestión a los desagües pluviales municipales, serán ejecutados por el propietario y éstas, sin cargo alguno, serán transferidas a la Municipalidad para su operación y mantenimiento luego de aprobada su recepción.

g) Certificado de Libre deuda de la propiedad.
2.2.17. Certificado de factibilidad de servicios

A los fines de obtener el Certificado del Factibilidad de Servicios, se deberá presentar ente la Secretaría de Obras y Servicios Públicos:

a) Instrumento legal original o copia autenticada, que acredite la relación jurídica con el inmueble.

b) Croquis de Ubicaci6n de la propiedad, acotando distancia a Plaza Libertad.

c) Croquis de amanzanamiento, en el que se indicarán: cantidad y dimensiones de manzanas y anchos de calles y avenidas.

d) Memoria Descriptiva, en el que se establecerán con claridad: 1) las características y mejoras de las calzadas que se ejecutarán en las calles, cualquiera sea su tipo, y caminos de acceso al inmueble (existentes o a construirse), explicitando si serán de tierra, base estabilizada, con cordón cuneta, pavimento, etc.; 2) Las características de la red de alumbrado público que se ejecutará en calles y espacios públicos, indicando cantidad y radio de acción de los tableros de comando y tipo de luminarias y lámparas; 3) Cantidad de unidades de vivienda indicando si son individuales o colectivas, locales comerciales y edificios públicos o comunitarios a construirse; 4) Cantidad estimada de población a instalarse en el nuevo asentamiento. (c/t Ordenanza Nº 2.296).


2.3. Plegado de planos, carátula, colores y leyendas
2.3.1. Plegado de planos

Sea cual fuera el formato de la lámina, una vez plegado deberá tener, sin incluir la “pestaña”, la medida de la carátula.

El procedimiento a seguir será el indicado en las figuras, de modo que quede siempre al frente la “Carátula” de la lámina.

En el extremo izquierdo inferior de la lámina, como lo indican las figuras, se dejará o adherirá fuertemente una pestaña de 4 cm. X 30 cm. Para encarpetar en el expediente.


2.3.2. Carátula

La carátula se ubicara en el ángulo inferior derecho de la lámina Con el formato: a x b - 18,5 cm. X 30 cm. Se consignará la nomenclatura catastral correspondiente.

En la carátula del plano de construcción se detallará el croquis de ubicación del predio, su situación dentro de la manzana y distancia a una esquina como mínimo. Nombre de las calles circundantes y ancho de calle sobre la cual tiene el frente o los frentes el terreno en cuestión. Además, se acotarán las dimensiones del predio según título y según medición, aclarando los mismos datos respecto de la superficie.
2.3.3. En todos los planos se exigirá

- Firma y domicilio del propietario.

- Firma del profesional, sello con la indicación de su nombre, su título y número de matrícula.
2.3.4. Colores

Serán firmes, nítidos y francos. La coloración en ningún caso debe dificultar la lectura de los dibujos, que a su vez serán fáciles de leer e interpretar.

Las partes del Proyecto que deben quedar subsistentes se indicarán en color negro o rayado oblicuo negro. Las nuevas a construir o ejecutar, con color rojo. Las que van a demoler con color amarillo.
2.3.5. Leyendas

Las leyendas y cuadros se colocarán en lugares libres de la lámina y en donde no entorpezcan la lectura de 1os dibujos.


2.3.6. Planos corregidos

En todos los casos en que haya sido necesario introducir modificaciones, correcciones, etc., se deberán presentar nuevos juegos de planos sin tachaduras ni enmiendas, provistos del correspondiente sellado.


2.4. Solicitud para aprobación de documentación técnica y final de obra
2.4.1. Plazos de las documentaciones

En todos los casos las visaciones previas tendrán validez de 90 días.

Las Documentaciones Técnicas aprobadas tendrán una validez de 2 (dos) años, una vez vencido éste término se deberá actualizar la misma.

Solo podrá reiniciarse el trámite con la misma documentación, siempre y cuando no haya habido variaciones reglamentarias que la afecten.


2.4.2. Final de obra

Una vez concluidas las obras se deberá solicitar el Certificado Final; para otorgarse el mismo, se deberá presentar:


A) RELEVAMIENTO

- Plano aprobado.

- Certificado del Consejo Profesional de la Ingeniería y la Arquitectura que asegure haber cumplido con la Ley Nº 4.683/78, del Colegio de Arquitectos que asegure haber cumplido con la Ley Nº 5.654/87.

En este caso el Certificado final de la obra se otorgará inmediatamente después de la aprobación de la documentación técnica correspondiente.


B) PROYECTO

- Plano da construcción aprobado.

- Certificado de funcionamiento de la instalación sanitaria otorgada por la Dirección Provincial de Obras Sanitarias (Salvo en aquellos casos en que la propiedad en zona no servida por la red cloacal).

- Certificado del Consejo Profesional de la Ingeniería y la Arquitectura que asegure haber cumplido con la Ley Nº 4.683/78 o el Colegio de Arquitectos de Santiago del Estero que asegure haber cumplido con la Ley Nº 5.654/87.
2.4.3. Inspección de obra

El Departamento Ejecutivo dispondrá lo necesario para que el personal que se afecte el servicio de inspecciones acredite la capacidad profesional exigida para los técnicos habilitados para tal fin.

Los propietarios, inquilinos o responsables de la obra deberán permitir la entrada a un edificio o predio y facilitar su inspección a todo inspector que en el ejercicio de sus funciones, relativas a l establecido en los alcances de éste Código, acredite su habilitación. En su defecto el inspector hará constar la negativa con el testimonio de un testigo, en el acta de infracción correspondiente, la que seguirá el trámite respectivo.

Horas hábiles para inspección de obras que seguirá:

Los inspectores deberán hacer sus visitas dentro del horario de labor de la Dirección de Planeamiento y Desarrollo Urbano.
2.4.4. Documentación en obra

Existencia de documentos en Obra:

En la obra deberá mantenerse en buen estado y a disposición del inspector los planos generales aprobados; además del correspondiente cartel de obra.
2.5. Orden de demolición de obra en contravención

Sin perjuicio de aplicar las penalidades correspondientes, el Departamento Ejecutivo podrá ordenar dentro de los plazos que fijará, se demuela toda obra que haya sido realizada en contravención a las disposiciones vigentes, para lo cual se notificará al profesional o empresas responsables que hayan firmado como tales y/o al propietario.


2.6. Suspensión de trabajos

La Dirección suspenderá toda obra que se realice sin tener concedido el permiso o que, teniéndolo, no se ejecute de acuerdo a los documentos aprobados, a las Ordenanzas y disposiciones en vigor o las reglas del arte.


2.7. Penalidades: Efectos de las penalidades

La imposición de las penalidades no releva a los afectados del cumplimiento estricto de las disposiciones en vigor, o sea la corrección de las irregularidades que las motivaron.


2.8. Obligaciones de la repartición

Presentada la Documentación en regla y cumplimentado el trámite respectivo, la Dirección de Planeamiento y Desarrollo Urbano deberá expedirse en un plazo no mayor de cinco (5) días hábiles, caso contrario justificará su demora.







CAPÍTULO 3



Uso del suelo
3.1. Zonificación y normas generales sobre uso del suelo
3.1.1. Ocupación de la tierra

Para determinar la ocupación del suelo, se divide a la ciudad de Santiago del Estero en seis zonas, en las que se define el F.O.S. y el F.0.T. según el siguiente detalle:



Zona 1: Comprende el centro comercial y administrativo de la ciudad y el primer anillo de la zona residencial. Ver plano.

F.O.S. máximo: 100 %

F.0.T.: máximo: 9

Las manzanas comprendidas entre las calles: Avellaneda, 24 de Septiembre, Libertad, Av. Belgrano y Avellaneda, 25 de Mayo, 9 de Julio, Buenos Aires, constituyen motivo de estudio de la Dirección de Arquitectura y Urbanismo. Hasta tanto se terminen, se aplicarán los F.O.S. y F.0.T. indicados para las zonas.



Zona 2: Comprende el área residencial y la prolongación del área comercial, sobre los ejes de penetración.

F.O.S. máximo: 80 %

F.0.T. máximo: 6

Zona 3: Se caracteriza por ser un área netamente residencial.

F.O.S. máximo: 60 %

F.0.T. máximo: 2

El F.O.S. y F.0.T. de la manzana comprendida entre las calles: Balcarce, Independencia, Agustín Alvarez y Av. Belgrano están en estudio. Hasta tanto se terminen, se aplicarán los índices correspondientes a la zona.



Zona 4: Comprende el resto del Ejido Municipal, no abarcado en otras zonas, que cuenten con servicio de agua y luz.

F.O.S. máximo: 60 %

F.0.T. máximo. 1,5

Zona 5: Area de urbanización futura: Son aquellos sectores de utilidad pública, de mediana o gran superficie aun no urbanizada u ocupada por instalaciones de remoción futura. Estas zonas estarán destinadas a desarrollos integrales que emerjan de un plan conjunto previo.

Cualquier tipo de instalación solicitada para el sector requerirá la aprobación del Departamento Ejecutivo, previa consulta de la Dirección de Arquitectura y Urbanismo.



Zona 6: Area de urbanización del parque: Corresponde a zonas destinadas a espacios verdes y de parquización de uso público. Cualquier tipo de instalación solicitada para el sector requerirá la aprobación del Departamento Ejecutivo previa consulta a la Dirección de Arquitectura y Urbanismo y Dirección de Parques y Paseos.
3.1.2. Casos particulares

En todas las zonas la implantación de Industrias, Depósitos y afines, se regirá por los siguientes índices:

INDUSTRIAS:

Superficie cubierta de hasta 500 m2:

F.O.S. máximo: 100 %

Superficie mayor de 500 m2:

F.O.S. máximo: 80 %

DEPOSITOS:

En todos los casos F.O.S. máximo: 100 %

En todos los casos se respetará el F.O.T. máximo de la zona correspondiente.


3.1.3. Alcances

En todos los casos las calles que limiten cada una de las zonas enunciadas estarán comprendidas (ambas aceras) en las zonas de mayor densidad.


3.1.4. Usos permitidos

En todos los casos los usos permitidos para cada sector estarán regidos por los artículos de este Capítulo que regulen la Implantación de Industrias y depósitos y cualquier otra reglamentación que legisle al respecto.


3.2. Retiros (c/t Ordenanza Nº 815)

Se establece en barrio Cabildo y en la zona comprendida por la Avenida Belgrano calle Lavalle, Avenida Moreno y calle Lamadrid, un retiro de la línea de edificación para conformar un sector destinado a espacio verde privado. Este espacio tendrá una superficie no inferior al 10 % de la superficie total del terreno, con una profundidad mínima de 3 m. fuera de esta línea, sólo se permitirá ocupar este espacio con volados y cocheras abiertas con una dimensión máxima equivalente a 1/3 del ancho del frente de la propiedad, siempre que la superficie libre restante, cumpla con el área del 10 % establecida anteriormente.

Se exceptúan de esta disposición:

a) Ambas aceras de la Avenida Solís y la acera Sur de calle Juncal.

b) La Avenida Belgrano, para la que regirá lo dispuesto en capítulo 5 punto 5.4.1. Se establece una altura máxima de cerca de mampostería o cualquier material opaco de 0,70 m. sobre el nivel de vereda. Se exime de esta exigencia cuando se utilicen elementos transparentes.

Para lotes esquina sólo se exigirá el retiro en uno de los lados.


3.3. Usos permitidos
3.3.1. Generalidades

A los efectos de la reglamentación del uso del suelo urbano, divídese el ejido municipal en (27) veintisiete zonas, según plano que se adjunta como parte integrante de este Capítulo, para la reubicación e instalación de industrias, depósitos y actividades que por su índole y características deban incorporarse dentro de la clasificación que forma parte de la presente, en atención a la protección ambiental y el coherente desarrollo urbano.


3.3.2. Clasificación

Consecuente con lo preceptuado, clasifícanse las actividades enunciadas en el artículo anterior, en 5 (cinco) grupos denominados "DE MOLESTIAS", del I al V, conforme a las planillas y cuadros que se incorporen a la presente como anexos, siendo las mismas de carácter enunciativo y no taxativo. En todos los casos, y a los fines de la correcta aplicación de esta disposición se tomará como actividad a clasificar la principal, la que podrá ir acompañada de otra función anexa, que esté directamente relacionada o dependa de aquella. Esta actividad secundaria, en ningún caso podrá ser nociva para el sector, ni ocupar para su desarrollo una superficie más de dos veces mayor que la principal.


3.3.3. Documentaciones

Las documentaciones técnicas que deba aprobar la Dirección de Arquitectura y Urbanismo, referente a construcción, modificación o ampliación de edificios destinados a depósitos o salones comerciales, llevarán un sello que diga "Sujeto a las disposiciones de la Ordenanza Nº 796 - Capítulo 3º.


3.3.4. Depósitos

En la zona 12 no se permitirán comercios mayoristas ni depósitos de ningún tipo, salvo aquellos que sean de servicio del comercio minorista pertenecientes a la misma propiedad. Estos depósitos no podrán superar en más de dos veces la superficie del local de exposición y ventas.

En todas las demás zonas, los depósitos que sean de servicio de los comercios minoristas, pertenecientes a la misma propiedad, no podrán superar en más de tres veces la superficie del local de exposición y ventas.
3.3.5. Plazos (c/t Ordenanza Nº 815)

Fíjanse los siguientes plazos máximos para la erradicación o reubicación de las actividades comprendidas en la presente disposición, conforme el detalle que a continuación se establece, teniendo en cuenta el grado de molestia, según se trate de industrias o depósitos. Estos plazos se contarán a partir del 22 de enero de 1979, fecha de promulgación de la Ordenanza 701.


Industrias

a) Molestias I: 2 años.

Exceptúanse los siguientes rubros:

1) Fabricación de productos lácteos; manteca, crema, queso, cafeína, leche condensada, leche en polvo y demás productos de lechería: 6 años.

2) Industrias básicas de hierro o acero, piezas de fundición de hierro o acero, piezas de forma de hierro o acero: 4 años.

3) Planta fraccionadora de Gas del Estado: hasta el vencimiento del convenio celebrado entre ese ente y la Municipalidad de la Capital en el año 1947.

4) Fabricación de ladrillos de máquina, tejas, baldosas y caños: 10 años.
b) Molestias II: 4 años.
Molestias III: 4 años.

Exceptúanse los siguientes rubros:

1) Elaboración de pastas alimenticias secas: 10 años.

2) Fraccionadora y embotelladora de vinos: 10 años.

3) Fabricación de muebles y accesorios principalmente de madera: 10 años.

4) Rectificación de motores de combustión Interna: 6 años.


d) Molestias IV: 6 años.

Exceptúanse los siguientes rubros:

1) Elaboración de productos de panadería, excluido galletitas: 10 años.

2) Imprenta y encuadernación: 10 años.

3) Impresión de diarios y periódicos: 10 años.
e) Molestias V: 8 años, con excepción de las estaciones de servicio, con lavado y engrase y sin taller mecánico, que podrán seguir funcionando.

Exceptúanse los siguientes rubros:

1) Elaboración de helados para venta por mayor: 4 años.

2) Fabricación de prendas de vestir, excepto calzados: 10 años.


Depósitos

a) Molestias I: 2 años.

b) Molestias II: 2 años.

e) Molestias III: 2 años.

d) Molestias IV: 4 años.

e) Molestias V: 4 arios.


3.3.6. Caducidad de los plazos

Los plazos otorgados para la erradicación de las actividades que se desarrollan en zonas prohibidas, caducarán automáticamente en los casos de venta, transferencia, cambio de firma, cierre, etc., con excepción de aquellos en que por fallecimiento del titular, sus herederos o testamentarios legales deseen continuar con la misma actividad hasta la finalización del plazo Instituido.

Una vez vencidos los plazos otorgados en los artículos precedentes, la Dirección de Rentas elevará a la Secretaría de Economía la nómina de todos aquellos que no hayan cumplido, a los efectos de disponer su inmediata clausura.
3.3.7. Modificación de inmuebles (c/t Ordenanza Nº 815)

Las ampliaciones o modificaciones que se hicieren en los inmuebles, no darán derecho al propietario para pretender cambios en los plazos acordados en cada caso.


3.3.8. Tramitaciones

Para desarrollar cualquiera de las actividades precedentemente enunciadas, él o los interesados, deberán obtener la autorización de la Dirección de Rentas, a cuyo efecto deberán cumplir con todas las disposiciones municipales en vigencia.

A los fines de la solicitud deberán manifestar el rubro a explotar con amplitud de detalles, teniendo en cuenta que la misma tendrá carácter de declaración jurada.

La Dirección de Rentas otorgará la autorización correspondiente previa intervención de la Dirección de Arquitectura y Urbanismo.

Aquellas actividades no contempladas específicamente, serán clasificadas por analogía por las Direcciones intervinientes.
3.3.9. Casos particulares:

El D.E. tratará en particular los casos que así lo requieran.


3.3.10. Planillas complementarias




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